文|空间秘探  李荇 

前不久，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，其中剔除了“商务公寓”的表述。至此，近年来长期遇冷的深圳商务公寓或将正式进入“存量时代”。这个最早诞生于1998年的细分公寓品类，甚至有可能逐渐退出历史舞台。从一度被视为投资风向标的存在，到未来投资属性褪色日渐住宅化的变异，商务公寓还有没有投资前景？未来将会如何演变？本文略作探讨。

PART 01、“住宅化”发展，绝版商务公寓更香了？

对于眼下的存量商务公寓而言，惊一时，喜一时，可能是其心态变化的最佳写照了。因为就在修订意见发布之前的十几天，深圳市住建局明确允许新建和已建成的商务公寓使用燃气管道，赋予了其居住的属性，有助于去化周期的缩短。

因此，在学位和管理费高企的问题仍未解决的情况下，在业内人士看来，政策的利好效应会影响短期内商务公寓市场会有一波上行行情。加上“商务公寓”或将退出历史舞台的双重作用，“绝版”2字占据了深圳部分商务公寓品牌方营销广告的标题，或许会有一波投资客选择商务公寓。但是也有知名房企营销总经理在接受《中国经营报》采访中直言，总体上市场的影响不会太大。

因为商务公寓产品的“住宅化”，不是一簇燃气可以点燃的。它赖以生存的土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，而非住宅用地。另外公寓在转让时需要5年自持、交纳营业税、土地增值税、个税等高于普通住宅的交易成本，这对于刚需住户而言是一个难以忽视的缺点。可见，无论是燃气、管理费甚至是学位的配套，都难以掩盖商务公寓与普通住宅之间的差异。

而深圳当前做的努力，其关键在于提升商务公寓的住宅功能。毕竟公寓在价格方面还是存在显著优势的，能够满足部分择业观念不同的新生消费群体的需求。据《南方都市报》统计，近年来为了实现“住宅化”这一目标，深圳开始了曲曲折折的探索过程。

>> 2018年7月31日，深圳发布“731新政”：商务公寓5年限售；新供用地禁售商务公寓，一律只租不售且不得改变用途。

>> 2019年11月21日，深圳市住建局表示，取消此前出台的商务公寓“只租不售”限制。

>> 2020年7月31日，深圳市住建局表示，全市范围内停止审批新的商务公寓。

>> 2021年2月21日，深圳市住建局表示，符合条件的商务公寓和配套宿舍可以申请开通燃气。

不仅如此，去年7月31日，深圳住建局还鼓励已批商务公寓项目转为可售性人才房。不难看出，深圳在逐步增加商务公寓的住宅功能，从规划层面减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例，无一不是在提升商务公寓的宜居体验。

绝版公寓+住宅化，投资前景会不会更香？现在下结论过早，但是从住宅功能的增加以及彻底关上商务公寓进入市场的入口来看，商务公寓目前的存在对于深圳的房地产市场是一个不小的困扰。毕竟，在此之前，官方对待公寓住宅化的态度大多是打压，而现在态度的转变，或许是出于对当地整体房地产市场发展的综合考量。

PART 02、商务公寓40年“变形记”

究竟为何而调整？据中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析，去年深圳公寓产品积压严重，但与此同时住宅产品却极度稀缺，整个市场呈现出严重的矛盾。深圳作出让商务公寓退出历史舞台的决定，其主要目的是大力调整产品结构。另一方面，住宅化转变的官方承认，也能满足部分无购房资格的刚需客户择业的需求。

所以，这个最早诞生于1992年的房地产产品，历经了外销房、写字楼、高端住宅、商住两用的几次“变异”之后，有了一个不尽圆满的结局。好在之前商务公寓凭借着2次“变异”，一度被视为房地产行业中的“性价比之王”，也曾拥有过属于自己的高光时刻。

/首次变异：介于标准写字楼和公寓之间的“变种”

上世纪80-90年代，为了满足京津沪等各大城市逐渐增多的外国人，一些住宅项目开始转为外销房。1992年面世的金宝花园，让外销公寓的说法被正式使用。最初由于这类产品大多是精装修，而且价格较高，因此公寓逐渐演变成高端产品的代名词。

到了1998年，因为北京写字楼与住宅的价格差异逐渐拉开，因此可以按揭贷款的写字楼住宅项目需求空间迅速增长。久而久之，作为介于标准写字楼和公寓之间的“变种”——商务公寓正式诞生。这类产品以公寓立项，实际肩负的是写字楼的功能。北京的建外SOHO就是商务公寓的代表作。这一次“变异”，让商务公寓在2000年进入了快速发展阶段。

/二次变异：介于酒店和公寓之间的“变种”

经过了几年的发展，商务公寓的产品形态日渐成熟，提升了外观、配套、服务，并出现在越来越多城市的CBD区域。在商务公寓大领风骚之际，酒店式服务公寓的概念悄然兴起。

国内最早的服务式公寓出现于1998年，随着雅诗阁等服务式公寓品牌的进入，一些海外资本企业高级管理层开始将居所更换为服务式公寓。因为服务式公寓对他们提供精准高端的服务，很多海外高管，甚至把服务式公寓称为“中国之家”。至此，商务公寓完成了第二次“变革”，介于酒店和公寓之间的“变种”，提供酒店式服务以及公寓式管理。通过服务客户，提高酒店式公寓的附加值。

前两次的变异让商务公寓实现了价值的提升，而伴随着这一次变异却成了退出历史舞台的信号。不仅如此，商务公寓的存在，对于目前的深圳房地产市场而言已然成为了一种负担。“浪费宝贵的土地资源”、“扰乱市场秩序”…这是业内人士对它的市场表现的评价。从相关行业数据来看，这样的指责是有理可依的。

据相关数据统计，从2018年以来，每年深圳公寓的供应量达到成交量的2倍。以2020年为例，批售公寓24910套，成交量仅11735套。反观深圳一手住宅，2020年批售53177套，成交45384套。不仅如此，两类产品的去化周期对比同样鲜明。据中原数据显示，截至2020年12月底，深圳商务公寓存量可售套数24118套，去化周期高达23个月，而新房住宅存量去化时间仅8个月。公寓的巨额存量积压与住宅产品的稀缺，让整个市场呈现出严重的矛盾。不难看出，商务公寓退出市场，是市场和时代共同作用的结果。

PART 03、从办公到旅宿，没有商务公寓做不了的生意

尽管，商务公寓即将退出市场，但是其在房地产投资板块所作出的贡献是不容忽视的。除去基本的投资增值之外，尤其是它与不同产业之间链接而产生的联动效应，如办公、旅宿行业等等更值得一提。毕竟，曾几何时，商务公寓对这些新空间产品而言，无异于一处避风港的存在。

/SOHO类办公空间的诞生地

在联合办公等产品出现之前，商务公寓曾一度成为中小型公司的创立基地。商务公寓早期的主要作用是商务办公区配套，一般处于城市核心地段及商务中心区。其具有居住功能，也可注册办公，服务的主要群体是商务人士，为其提供 “短期住宿”。而随着SOHO族的逐步增长以及“大众创新 万众创业”的创业风潮下，2019年全国个体工商户激增至8261万户，而SOHO族更是直接超过500万。如此庞大的市场需求，加上商务公寓相比起写字楼更具优势的性价比以及兼具办公与居住的复合功能，SOHO类办公空间应运而生。

不过，随着越来越多的创业空间及园区的出现，商务公寓的办公属性近年来逐渐黯淡并被忽视，而这也是前几年深圳对商务公寓功能“纠偏”的主要原因。

/城市民宿的“秘密基地”

商务公寓的另一个重要功能是居住。在投资者眼里，公寓功能之所以强大，宜住是关键之一。但真正从居住层面来考虑，公寓的舒适度并不算太高。因为商务公寓有着4个影响舒适度的因素：其一是一般不通燃气，做饭只能用电，对于一些对厨房要求高的住客而言并不友好；其二是个别卫生间等设计也会与住宅不同，可能会没有窗户，容易造成空间潮湿；其三是水电收费标准为商用，高于民用价格，个别物业费还会高于住宅标准；其四是公寓一般是一梯多户，而且隔音效果与住宅相比不算好。

因此，商务公寓并不适合长期居住，但是因为其往往拥有良好的区位优势，例如位于城市核心板块，邻近景区或是CBD，方便游览与购物。所以，商务公寓对于在小区生存维艰的城市民宿而言，是一个更友善的“秘密基地”。打开Airbnb，居身于商务公寓的短租房源比比皆是。不同于被小区视为“野蛮生长者”的存在，商务公寓独门独户的设计以及一室一厅的户型，对于需要更多安静和私密的城市民宿而言，无异于如虎添翼。

当然，上述两类产品之外，商务公寓还做过其他的“生意”，如私房烘焙工作室、瑜伽普拉提工作室等小型创意类空间产品。看起来，商务公寓与诸多商业形态适配度较高，“没什么生意做不了”。

PART 04、商务公寓“谢幕”，公寓市场还值得投资吗？

不过，即便拥有诸多空间产品投资的可能性，商务公寓将要“谢幕”却是个不争的事实。原因诸多，在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，取消商务公寓，不仅给居住用地腾出了宝贵的空间，更杜绝了商办打着实体的幌子搞住宅地产开发。商务公寓介于商办和居住物业之间，导致其打着公寓的幌子搞类住宅，扰乱了供应体系，而且诞生了一大批违法建筑，实体空间房地产化，同时还出现了消防安全隐患。”

不过，商务公寓之外，还有更为广阔的公寓市场，其中一些极具发展前景的细分市场，值得资本和市场的更多关注。

/服务式公寓，回归居住本质

年初，宝格丽和一众奢侈品入场了服务式公寓，这一品类凭借着入住周期长且出租率稳定，投资回报率高等优点被诸多房企和运营商所青睐，一直处于“闷声发大财”的状态。尤其是疫情期间，服务式公寓得益于长期住客的需求，成为住宿行业中较稳定的资产类别。这样优异的市场表现，让全球最大的资产管理机构之一黑石集团，于第三季度收购上海香溢花城4号楼（公寓），将其改造为服务式公寓。

不仅如此，有散售潜力的公寓项目也受到投资者的青睐。据仲量联行报告，今年年初宣布的北京辉盛阁国际公寓、上海徐汇盛捷服务式公寓和上海新天地辉盛坊服务式公寓的交易都证明了这个趋势。

/定制化办公，回归办公本质

如前文所提及的私家烘焙工作室以及瑜伽普拉提等健身空间甚至是一些网红的直播间，在商务公寓中所占的比重已经有所提升。商务公寓的办公属性可以有更好的演绎，可以针对中小型企业的需求推出定制化的办公空间。而这也是近几年不少联合办公企业专注的方向，如WeWork的个性化上门定制及运营 (Powered by We)，氪空间的 ”氪星智造“，Distrii办伴的全办智造模式以及COHESION目林的All in one大中型企业“一站式”智能办公空间解决方案等。

一旦这类定制化办公空间能够集聚，那么所带来的集群效应甚至能够带动所在区域相关产业链的形成。曾孕育出东方通信、阿里巴巴、浙大网新、信雅达、海康威视等十几家上市公司的杭州文三路，就是产业基础，高校、科研机构的聚集效应之下的利好效应见证者。

空间秘探调研发现，商务公寓之所以要退出历史舞台，一方面是其不限购、不限贷、不占购房资格的“三不”投资特征给市场带来的房地产投机泡沫；另一方面是居住&办公反复不明的属性，不便于对产品品质的监管。但是，作为即将“绝版”的空间产品而言，它的投资潜力是不容忽视的，服务式公寓和定制化办公仅是商务式公寓发展的两种方向。不过，商务公寓的未来之路究竟在哪，随着房产新政的不断出炉，不确定因素也在加大，更多的可能只能留给市场来作答！