你的朋友圈被20万的房子刷屏了没？

最近大渡口某公寓开盘，打出的广告语是总价20万买两房，一时间讨论声充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大学城某公寓开盘，18万买公寓引起“排队抢房”，让公寓产品突然就高调闯入大众视线。

不止你看不懂，就连身边大部分朋友都看不懂了，发出灵魂疑问三连：重庆的公寓为什么这么便宜？接下来公寓市场是不是要起来了？买公寓收租靠不靠谱？

解惑一：

重庆的公寓为何要靠“低价促销”？

前有汽博中心、大学城公寓疯狂“甩卖”，低价促销，甚至买公寓送车，后有大渡口公寓钜惠火爆来袭，总价都是低至十几、二十来万。

最近这一段时间火爆的公寓“抢购”，让人不免对重庆的公寓市场存疑。

据贝壳重庆研究院数据统计，近半年重庆公寓市场，30万以内的产品成成交主力，最高占到51%，另外30-40万、40-50万……100万以上，以此类推的6个总价段，公寓少量占比。

对于购房者购买公寓的心态，某位购买了大渡口公寓的业主所说具有一定代表性：“30万以内的可以考虑买，占用现金不多，打折促销更能提起点兴趣，但是超过30万的，我不会考虑下手。”

反观北上广深杭，据央视财经报道数据显示，根据市场数据测算，目前上海可租房源超300万套，其中，集中式公寓约10万间，分散式公寓约32万间，租赁市场庞大。

在深圳，公寓市场经历了2018年7月的“深四条”公寓只租不售，到2019年12月的取消商务公寓只租不售，再到2020年7月31日的不再审批商务公寓及土地供应，市场依然活跃。

究其原因，一业内人士认为，这主要跟这些城市庞大的租赁需求有关系。比如上海，据央视财经报道数据显示，截至2020年末，上海常住非户籍人口超977万人，租赁人口规模达874.6万人，而可租房源与当前的需求还有一定差距。又如深圳，一直都是人多地少，住宅长期供不应求，住宅不够的剩下只能靠公寓来补充供给，由此形成了公寓市场的行情。

再看杭州，公寓行情好，除了供需关系影响，再加上今年8月5日出台的住宅限购新政，从而导致40年产权不限购公寓价格上涨。（新政要求对落户未满5年户籍家庭，在购房之日前2年起在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。非杭州市户籍家庭，从之前的社保2年调整为在购房之日前4年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在杭州市限购范围内限购1套住房)。

克而瑞数据显示，2021年8月，杭州酒店式公寓成交2039套，其中，杭州嘉里中心成交均价9.25万元/平方米，部分公寓产品价格甚至超过住宅售价。

那么，重庆的公寓市场为什么不像北上广深杭的公寓市场那样有行情，要靠低价促销才能有存在感，答案也呼之欲出。

重庆智安信实业有限公司董事长肖磊认为，关键就是在于重庆公寓市场供应量太大，可以说严重饱和。

“重庆很多开发用地，政府都会要求拿地房企配建一定占比的商业体量，所以重庆的集中商业、社区底商其实是严重过剩的，不好卖、卖不起价的比比皆是。市场常常会出现上面的住宅卖2万多一平，下面的底商卖3、4千一平的情况。”肖磊解释说，很多房企受三道红线限制，资金压力非常大。但拿地指标又有大量的商业规划，而商业本身的销售难度又比较大，所以很多开发商拿地之后，就把商业转换成公寓来进行销售，由此造成公寓楼市场整个供应量大。

同时，根据锐理数据统计，2021年1-8月，重庆主城区域新增公寓共赢57.4万方，合计为12350套；成交量为 45.67万方，共计销售9654套；成交均价为9211元／平米。从存量方面来看，截止8月底，主城区公寓产品总存量为216.2万方，按照近1年的月均去化速度，去化周期要33.5个月。

而这还是在公寓市场供应“缩水”的情况下，去化仍需33个月。

对此，一位不愿具名的业内人士也解释道，商务公寓建在商办及工业用地上，一层内有几十户，空间逼仄、公摊较大，物业管理费高，且是商水商电，又没有相关配套，居住体验感较差。况且在重庆，公寓和住宅拉不开多大的价差，TZ属性不会如北上广深强，市场需求自然也不会比得上。

解惑二：

接下来公寓市场是不是要起来了？

根据贝壳重庆研究院数据显示，2021年8月，重庆公寓供应量2万方，环比7月上涨18%。成交量环比上涨34%，价格环比上涨2%。

并且，网上各种公寓“抢购”视频，大渡口某公寓一夜间卖了120几套，大学城某公寓也引发人潮涌动……那么接下来，重庆楼市会成公寓产品的主场？

肖磊认为，从总体上来讲，短期内整个商业公寓滞销、难销、或者低价倾销这种场面，不会有太大的变化，目前老百姓大多数还是比较倾向于住宅的投资或居住。

从长线的角度来讲，也可能存在物极必反的情况，在未来五到十年，随着供需关系的平衡，或者说供需关系的一些失衡，商业公寓也可能会有上扬的机会。特别是处于城市核心的商业公寓，例如周边配套比较好的观音桥、南坪、解放碑等中心区域的商业公寓，未来随着区域的进一步的成熟啊，未来会有增值的提升点。

解惑三：

买公寓“收租”，靠不靠谱？

众所周知，住宅和公寓最大的区别是二次转让的税费问题，公寓的税费是十几个点，而住宅的话只需一到三个点左右。高昂的交易税费让很多买家望而却步。

另外住宅是可以落户的，而商业公寓落户会比较困难，这对下一代的教育问题会存在影响。

从生活成本来讲的话，商业的物业费、水电费也会比住宅相对来说较高一些。还有就是国家政策层面比较扶持住宅地买卖以及租赁这个版块，而公寓版块相对利好的政策较少。

当然，公寓产品也有优势。对于手头预算较少却想购买一套相对舒适的居所，以先实现自住的购房者来说，公寓其实是过渡时期较好选择之一。

算一笔帐，比如一个刚工作的95后，买一套总价40万的公寓，先实现自住，过几年后，换房，将公寓出租。公寓目前租金普遍在1000-1500元，取中间按1300元/月算，如果首付5成，资金回报率差不在7-8之间，算比较高的回报了。

所以，当下是否要入手一套公寓，买公寓收租靠不靠谱，只要能租出去，还是挺香的。

Tips专家公寓购买小建议：

第一，选择交通方便的公寓；

第二，选择周边生活配套较成熟的公寓；

第三，产品品质更好更有亮点的；