买公寓来收租,靠谱吗?

你的朋友圈被20万的房子刷屏了没?

最近大渡口某公寓开盘,打出的广告语是总价20万买两房,一时间讨论声充斥各大朋友圈、微信群。再加上前不久大学城某公寓开盘,18万买公寓引起“排队抢房”,让公寓产品突然就高调闯入大众视线。

不止你看不懂,就连身边大部分朋友都看不懂了,发出灵魂疑问三连:重庆的公寓为什么这么便宜?接下来公寓市场是不是要起来了?买公寓收租靠不靠谱?

解惑一:

重庆的公寓为何要靠“低价促销”?

前有汽博中心、大学城公寓疯狂“甩卖”,低价促销,甚至买公寓送车,后有大渡口公寓钜惠火爆来袭,总价都是低至十几、二十来万。

最近这一段时间火爆的公寓“抢购”,让人不免对重庆的公寓市场存疑。

据贝壳重庆研究院数据统计,近半年重庆公寓市场,30万以内的产品成成交主力,最高占到51%,另外30-40万、40-50万……100万以上,以此类推的6个总价段,公寓少量占比。

对于购房者购买公寓的心态,某位购买了大渡口公寓的业主所说具有一定代表性:“30万以内的可以考虑买,占用现金不多,打折促销更能提起点兴趣,但是超过30万的,我不会考虑下手。”

反观北上广深杭,据央视财经报道数据显示,根据市场数据测算,目前上海可租房源超300万套,其中,集中式公寓约10万间,分散式公寓约32万间,租赁市场庞大。

在深圳,公寓市场经历了2018年7月的“深四条”公寓只租不售,到2019年12月的取消商务公寓只租不售,再到2020年7月31日的不再审批商务公寓及土地供应,市场依然活跃。

究其原因,一业内人士认为,这主要跟这些城市庞大的租赁需求有关系。比如上海,据央视财经报道数据显示,截至2020年末,上海常住非户籍人口超977万人,租赁人口规模达874.6万人,而可租房源与当前的需求还有一定差距。又如深圳,一直都是人多地少,住宅长期供不应求,住宅不够的剩下只能靠公寓来补充供给,由此形成了公寓市场的行情。

再看杭州,公寓行情好,除了供需关系影响,再加上今年8月5日出台的住宅限购新政,从而导致40年产权不限购公寓价格上涨。(新政要求对落户未满5年户籍家庭,在购房之日前2年起在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月,方可在本市限购范围内限购1套住房。非杭州市户籍家庭,从之前的社保2年调整为在购房之日前4年起已在杭州市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月,方可在杭州市限购范围内限购1套住房)。

克而瑞数据显示,2021年8月,杭州酒店式公寓成交2039套,其中,杭州嘉里中心成交均价9.25万元/平方米,部分公寓产品价格甚至超过住宅售价。

那么,重庆的公寓市场为什么不像北上广深杭的公寓市场那样有行情,要靠低价促销才能有存在感,答案也呼之欲出。

重庆智安信实业有限公司董事长肖磊认为,关键就是在于重庆公寓市场供应量太大,可以说严重饱和。

“重庆很多开发用地,政府都会要求拿地房企配建一定占比的商业体量,所以重庆的集中商业、社区底商其实是严重过剩的,不好卖、卖不起价的比比皆是。市场常常会出现上面的住宅卖2万多一平,下面的底商卖3、4千一平的情况。”肖磊解释说,很多房企受三道红线限制,资金压力非常大。但拿地指标又有大量的商业规划,而商业本身的销售难度又比较大,所以很多开发商拿地之后,就把商业转换成公寓来进行销售,由此造成公寓楼市场整个供应量大。

同时,根据锐理数据统计,2021年1-8月,重庆主城区域新增公寓共赢57.4万方,合计为12350套;成交量为 45.67万方,共计销售9654套;成交均价为9211元/平米。从存量方面来看,截止8月底,主城区公寓产品总存量为216.2万方,按照近1年的月均去化速度,去化周期要33.5个月。

而这还是在公寓市场供应“缩水”的情况下,去化仍需33个月。

对此,一位不愿具名的业内人士也解释道,商务公寓建在商办及工业用地上,一层内有几十户,空间逼仄、公摊较大,物业管理费高,且是商水商电,又没有相关配套,居住体验感较差。况且在重庆,公寓和住宅拉不开多大的价差,TZ属性不会如北上广深强,市场需求自然也不会比得上。

解惑二:

接下来公寓市场是不是要起来了?

根据贝壳重庆研究院数据显示,2021年8月,重庆公寓供应量2万方,环比7月上涨18%。成交量环比上涨34%,价格环比上涨2%。

并且,网上各种公寓“抢购”视频,大渡口某公寓一夜间卖了120几套,大学城某公寓也引发人潮涌动……那么接下来,重庆楼市会成公寓产品的主场?

肖磊认为,从总体上来讲,短期内整个商业公寓滞销、难销、或者低价倾销这种场面,不会有太大的变化,目前老百姓大多数还是比较倾向于住宅的投资或居住。

从长线的角度来讲,也可能存在物极必反的情况,在未来五到十年,随着供需关系的平衡,或者说供需关系的一些失衡,商业公寓也可能会有上扬的机会。特别是处于城市核心的商业公寓,例如周边配套比较好的观音桥、南坪、解放碑等中心区域的商业公寓,未来随着区域的进一步的成熟啊,未来会有增值的提升点。

解惑三:

买公寓“收租”,靠不靠谱?

众所周知,住宅和公寓最大的区别是二次转让的税费问题,公寓的税费是十几个点,而住宅的话只需一到三个点左右。高昂的交易税费让很多买家望而却步。

另外住宅是可以落户的,而商业公寓落户会比较困难,这对下一代的教育问题会存在影响。

从生活成本来讲的话,商业的物业费、水电费也会比住宅相对来说较高一些。还有就是国家政策层面比较扶持住宅地买卖以及租赁这个版块,而公寓版块相对利好的政策较少。

当然,公寓产品也有优势。对于手头预算较少却想购买一套相对舒适的居所,以先实现自住的购房者来说,公寓其实是过渡时期较好选择之一。

算一笔帐,比如一个刚工作的95后,买一套总价40万的公寓,先实现自住,过几年后,换房,将公寓出租。公寓目前租金普遍在1000-1500元,取中间按1300元/月算,如果首付5成,资金回报率差不在7-8之间,算比较高的回报了。

所以,当下是否要入手一套公寓,买公寓收租靠不靠谱,只要能租出去,还是挺香的。

Tips专家公寓购买小建议:

第一,选择交通方便的公寓;

第二,选择周边生活配套较成熟的公寓;

第三,产品品质更好更有亮点的;