公寓商业用地产权续期政策出炉,补缴费用为……

现在,包括杭州在内的很多城市,房地产开发如火如荼,很多人甚至透支了“6个钱包”也要占位城市发展带来红利——房产升值。

有没有想过,有一天,你脚下的土地,使用权期满,要么被国家收回,要么补缴巨额土地款,你还觉得现在买房是件快乐的事么?

不过,现在已经明确、也最让人放心的就是住宅这一类物业了。

目前,住宅的土地年限是70年,产权到期后无需申请,自动续期!

2017年3月,我们的李总理在会见采访十二届全国人大五次会议中回答关于记者提出“房屋70年产权到期后怎么办”的问题。

总理表示:70年住宅土地使用权到期后,可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易!

对于购买普通住宅的人群来说,目前可以吃下一颗定心丸了,那么,还有很多人是买了酒店式公寓、商铺,甚至对于企业老板来说,还买下了几十亩乃至几百亩的工业用地,那么届时期满,到底怎么办?如果补缴土地款,是不是要付出巨额的资金?

酒店式公寓:续20年费用为房价7.5%

我们知道,杭州住宅是一房难求了,很多人转而瞄准了酒店式公寓这类不动产。

其实,酒店式公寓的土地性质跟住宅不同,土地性质是商业用地,产权年限一般是40年。

从去年出台“限酒令”可以看出,酒店式公寓这类产品以后在杭州,无论是在产品规划“居住性”还是政策口子“补漏洞”,以后只会越来越紧。

那么,现在大量酒店式公寓被市场消化,对于买了这类产品的购房者来说,以后土地权限到期,到底该何去何从?有何风险?

正好,现在有个很好的案例可供参考。

近期,浙江省海宁市的龙祥大厦20年土地使用权到期,不少公寓业主面临续期的问题。

海宁市国土资源局发布公告:只要海宁龙祥大厦的业主提出申请,补缴大约3000元/㎡的土地出让金后,土地使用权就可再续20年。

资料显示,龙祥大厦拿地时间为1998年5月,土地性质为商业,土地使用权仅为20年。所以,如今20年过去了,也面临着土地续期问题。

龙祥大厦的开发商是一家中外合资企业,当时核准的经营期限为20年。按照当时规定,中外合资企业的开发项目土地使用权不得超过其经营期限,所以土地出让年限是20年。

龙祥大厦在2000年左右正式对外出售,价格在2200元/㎡左右。在当时来说,这个价格可以在当地买一套地段不错的住宅。从这个细节也可看出,酒店式公寓在20年前就风靡一些经济发达城市。

龙祥大厦现状,来源:钱江晚报

2018年12月30日,海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/㎡的标准补缴土地出让金,总补缴款将近2200万元。

海宁市国土资源局相关负责人说,平摊到每一个业主身上,其实补缴的并不多。龙祥大厦的个人业主,以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主,分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡。

按照3137元/㎡的标准,分别需要补缴25347元和29174元,相当于房子市值的7.5%左右。

目前来看,海宁是浙江省首个出台商业用地使用权续期方案的城市。

2018年9月,海宁市出台国有建设用地使用权到期土地处置管理办法,其中包含商地,属于浙江省首次出台相关政策。

办法规定,商地使用权续期最长20年,且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,并按办理时点土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

不过,从海宁最终执行层面来看,结果还是双方都能愉快接受的。

商业物业用地:需“主动申请”且支付费用

其实,酒店式公寓是一种类型,还有诸如商铺、酒店这类大宗物业,其所属的土地使用年限到期,到时该怎么办?

我们再来看一个最新发生在杭州的案例。

在杭州的萧山区市心南路98号,与人声鼎沸的市心广场仅一路之隔, 这里矗立着一幢21层的大楼。大楼门口“城市酒店”四个大字赫然入目。

资料显示,萧山城市酒店的经营主体为杭州萧山开元城市酒店有限公司,注册时间为1998年6月。

我们从国土部门了解到,萧山城市酒店的土地使用权只有20年,目前已经到期。

“土地使用权已经到期,接下去我们也不知道该怎么办。”日前,萧山城市酒店的张经理对外证实确有此事。

至于这一事件的影响,她表示眼下最直接的就是银行贷款。“土地使用权都到期了,银行肯定不会给你办抵押贷款。”

萧山城市酒店的用地性质为商业,一般为40-50年,为何萧山城市酒店的土地使用权只有20年?

“上世纪90年代,萧山为了降低企业成本,推出了弹性供地制度,不对土地使用权年限一刀切,允许最低年限为20年。这其中,既包括商业用地,也包括工业用地,萧山城市酒店就是其中之一。”一位知情人士道明了其中原委。

商业土地使用权到期,到底该怎么办?

目前国家法律并无明文规定,商业用地使用权到期之后该如何续期。

“《物权法》规定住宅土地使用权到期后,可自动续期,但并未规定工业、商业用地使用权到期后可自动续期。也就是说,商业用地能否续期存在不确定性,同时续期年限和续费标准,更是存在非常大的争议空间。”杭州一位律师事务所资深人士表示。

从《物权法》的相关规定来看,有两点是较为明确的,其一商业用地不像住宅土地那样可享受“自动续期”的待遇,需要产权人主动向有关部门申请,其二续期肯定是有偿的,须支付一定的费用。

据悉,萧山城市酒店此前也曾多次向萧山国土资源局咨询有关续期问题,已于近日正式提出续期申请。

如果酒店、商铺类物业用地续期,也可参照上文海宁酒店式公寓的案例,那么,事情就简单很多,只要去申请补足余下用地年数(新旧共40年),再缴纳一定的租金(评估价50%乘以年限)即可。

从萧山国土部门了解到,关于商业用地使用权续期的方案,尚在研究之中。参照海宁的案例,将成大概率事件。

工业用地:有偿收回,优质企业续期20年

相比商业用地,工业用地使用权续期,在杭州已有先例。

上世纪90年代,萧山不少企业主开厂时从成本上考虑,选择了使用权只有20年的土地。几年前,这些使用权只有20年的工业用地,纷纷迎来了“大限”。

为此,萧山区在2015年出台了工业用地使用权出让续期办法(试行),对续期条件、续期年限和续期费用等问题,都有明确的规定。

“如果这家工厂环保不达标,而且是低端落后产业,经济收益不大,不符合续期条件,那么就要依法收回。”萧山国土资源局的一位人士表示。

当然,不能通过续期审核的工厂,其土地并不意味着会被政府无偿收回。根据规定,工厂可获得现行工业基准地价60%的补偿。目前,萧山工业基准地价最低为50万元/亩,最高为65万元/亩(50年使用权)。

在续期年限上,萧山采取了非常灵活的政策。比如,优质企业最长可续期20年,普通企业最长可续期10年,最短年限为2年,便于不同企业选择不同续期年限。

续期年限不同,企业缴纳的续期费用也不一样。一家企业选择续期10年,如果所在区域工业用地基准地价为50万元/亩(50年使用权),以基准地价的20%作为计算基数,计算出来的续费标准为5.09万元/亩(10年使用权)。

我们了解到,萧山不断优化审批流程,今年更是推出“一窗联审”制度,极大方便企业续期。

目前,萧山已成功处置4200多亩使用权到期的工业用地。

PS:有恒产者有恒心

产权到期续费“放宽心”

土地使用权到期怎么办?目前是否有法可依?我们也查阅了最新文件,询问了业内专家。

涉及相关条款有:

物权法第一百四十九条:建设用地使用权续期及土地上的房屋及其他不动产归属。住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。

2019年4月20日,民法典各分编草案二审,草案的152条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

城市房地产管理法

第二十一条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

也就是说,物权法和民法典二审稿都明确了,不管住宅还是非住宅,土地使用权到期可以续期,但需要缴纳土地使用权出让金。

怎么交?

国家部门(最高领导层之一)讲话,三点:无需申请,无前置条件,不影响交易。

交多少?

目前没有法律明确,各地标准不一,实际操作中补缴的金额较少。

住宅案例:

温州,鹿城区600多套住宅,土地使用权20年到期。

处理结果:自动续期、正常交易,照常登记,续期细则尚未明确。

深圳,长城大厦6栋住宅,50年土地期限到期。

处理结果:整栋楼补地价4.49万元,把年限再延长20年,共70年。目前房产市价8万/平米,补缴款仅为市值0.7%。

杭州萧山,工业案例、商业案例(见上文)

浙江海宁,酒店式公寓案例(见上文)

最后,不延期怎么办?

法律明确规定了,因公共利益需要的,可以不延期。但房屋所有权仍归业主所有。政府征收房屋,予以补偿。补偿为房屋评估价值、搬迁安置费用,商业用房的还需要补偿停产停业损失。