如何投资酒店式公寓,你真的懂吗?

在住宅产品面临限购政策,房价高企的背景下,公寓因其不限购、户型小、低总价、投资性强等优势,受到一部分年轻人的喜爱,不仅满足了年轻人拥有自我空间的需求,也满足了工薪阶层投资的欲望。

那么,产权多为40年的商务公寓,究竟值不值得入手?在购买过程中,又需要注意哪些问题?

什么是酒店式公寓

酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓,集住宅、酒店、会所多功能于一体,具有“自用”和“投资”两大功效,但其本质仍然是公寓。但酒店式公寓除了地段、价格上有区别外,其余的都差不多。事实上,不同的酒店式公寓在产权年限上有所区别。

用地性质决定了酒店式公寓的产权性质:

商服用地:使用年限是40年,对应的房子产权年限40年;

办公和综合用地:使用年限为50年,对应的房子产权年限50年;

居住用地:使用年限为70年,对应的房子产权年限70年;

公寓的优缺点

优点:

由于面积小,所以总价也低,还贷压力相比商品房要小很多。单身时有套公寓,可以不用去外面租房;结婚有婚房后,公寓可以出租赚取租金,也可以作为自己的一个独立空间。

公寓虽小,但户型的空间利用率高,各个功能分区很齐全,应有尽有,比较符合年轻人的喜好。

由于公寓面积小,因此打扫起来也非常方便,不麻烦。

公寓通常出现在市中心繁华地段,商业、医疗、交通等各方面的生活配套都非常齐全,居住、出行比较方便。

缺点:

住在公寓里的生活成本比较高,物业费、水电费等很多都是商业性质的,比普通的商品房高出不少。

为了安全考虑,公寓一般都是不通天然气的,炒菜只能用电磁炉之类的。且厨房一般为开放式的,容易有油烟味;另外,也会存在暗卫的可能,异味会比较大。

公寓面积小、每一层的户数比较多且采光面不足,容易使得室内光线昏暗。

公寓楼每一层的户数比较多,进进出出比较吵闹;如果楼层过高且电梯数量较少的话,等电梯耗费的时间就会比较久。

投资公寓的3种方式

传统出租

很多外地新晋上班族都会面临租房问题,普通住宅,大多以合租方式出租,不分男女,有较大的安全隐患;独自租下一整套住宅也不实际。相比之下,公寓有私密空间,还有物业保安24小时看护,安全系数较高!选择租房需求量大的地段,是投资公寓的关键。

创业工作室

创业对于年轻人来说,并不是一件陌生的事。只是资本、前景、方向都需严格考量。办公地点是筑梦之巢,不可或缺。选择公寓,成本低、利用率高、交通便利、还有商业辅助。创业工作室,公寓照样满足!

主题宾馆or民宿

公寓面积灵活,可进行精装修。若资金充裕,可考虑投资整层或多层酒店式公寓,根据实际面积和户型,打造特色主题宾馆或民宿。一方面更有吸引力,一方面能灵活运用房源。

购买公寓的9大要点

1、 注意房屋产权:按照相关规定,房屋使用权性质和土地使用权是一致的,涉及商品房的性质只有住宅用地、商业用地和工业用地。购房者只需查看楼盘的《国土使用证》中土地用途一栏,住宅还是商业便一目了然。

2、明确购买目的:如果是投资的话,建议选择商业性质的公寓。这类公寓相较于写字楼,租金较低,比较受小企业的欢迎。另外,房屋的配套、保安系统是否完善、周围交通网络是否完好,也是投资者考虑项目时不可忽视的因素。如果是自住的话,最好选择住宅性质的公寓。因为大部分商业性质的公寓是不通天然气的,无法满足基本的生活需求。

3、要注意选择口碑好的品牌开发商,这样的企业具有责任感,也是公众认可的。

4、优先选择地段优越、交通方便、商业配套成熟的区域。别外,如果该区域目前还不成熟,但未来规划前景不错,价格又足够低洼,也可以是一种选择。

5、房屋面积的大小要合适,用于出租的小户型,面积尽可能小一些,不宜选择太大的房子,40-60平方米左右的房子最好出租,租金价格也合理。

6、考察小区的周边综合环境与配套。其中包括两个方面:一是看小区自有功能设施是否能满足居住生活的需要,二是看小区外围是否具备生活所需要的基本配套、公园等优美的环境等。

7、物业管理水平决定着小区房屋的出租率。首先是小区的自有配套要完备和足够丰富,比如小区最好是有超市、餐馆、洗衣服务重点学校等;同时,要有好的安保措施,安全状况不好,只有降低租金一条路可走,这样收益就大大打了折扣。

8、考察所在区域同类型小户型的大体保有总量、租赁价格水平、流动人口状况等,以了解小户型的市场供求关系,然后进行测算,看是否可以达到自己的投资收益期望,再决定是否购买。

现在我们来听一下专家给出的建议。

为大家提供建议的是戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光,以及浙江经视的房产评论员张俊杰。

租得好的酒店式公寓有什么特点?

产业和交通很重要

为了探明酒店式公寓的租赁情况,地产君来到了这类产品比较集中的滨江区。当地的中介告诉我们,最近有三个新的项目比较受欢迎,分别是江滨澜廷、中赢康康谷和杭州印。

因为配套更完善,目前滨江区酒店式公寓的租金总体要比住宅高一些。

以康康谷为例,45-60方两房的月租金在5000-6500元之间,最贵的要租到7000元。而附近住宅的三房户型,月租金基本在5500-7000元左右。

而像江滨澜廷、康康谷,以及传统热门楼盘星耀城、玲珑府,因为有地铁的加持,租金普遍要高于一般的酒店式公寓。

如何选个相对有保障的酒店式公寓?

可以参考以下几条投资建议: